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공인중개사 민법 계약금계약에서는 해약금과 위약금의 차이, 계약금 포기·배액상환에 의한 계약해제, 이행의 착수가 핵심입니다.
특히 시험에서는 “계약금만 포기하면 언제든 계약을 해제할 수 있는가?”, “중도금을 지급한 뒤에도 계약금 해제가 가능한가?”를 자주 묻습니다.
먼저 이것부터 기억하세요.
준 사람은 포기, 받은 사람은 배액
단, 이행의 착수 전까지만!
계약금계약이란?
계약금은 계약 체결 과정에서 한쪽 당사자가 상대방에게 교부하는 금전입니다.
계약금·보증금·착수금·선금 등 다양한 명칭을 사용할 수 있지만, 실제 법적 성질은 당사자의 약정에 따라 판단합니다.
여기서 중요한 점은 매매계약과 계약금계약을 구별하는 것입니다.
매매는 낙성계약이므로 목적물과 대금에 관한 합의만으로 성립합니다.
따라서
계약금을 지급해야 매매계약이 성립한다 → X
입니다.
계약금의 종류｜증약금·해약금·위약금
계약금은 크게 세 가지 기능을 가질 수 있습니다.
증약금
계약이 체결되었다는 사실을 증명하는 계약금입니다.
해약금
계약 당사자에게 일정한 방법으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하는 계약금입니다.
위약금
계약을 위반했을 때 지급하기로 정한 금액입니다.
시험에서는 다음처럼 외우면 쉽습니다.
증 = 증거 / 해 = 해제 / 위 = 위반
특히 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 해약금의 성질을 가지지만, 위약금으로 하려면 별도의 특약이 필요합니다.
계약금을 약정만 하면 해제권이 생길까?
아닙니다.
계약금을 지급하기로 약속만 하고 실제로 교부하지 않았다면 계약금계약으로서의 효력이 발생하지 않습니다.
즉,
매매계약은 합의로 성립
계약금계약은 실제 교부가 중요
라는 차이를 기억해야 합니다.
계약금 일부만 지급했다면?
시험에서 자주 나오는 판례 포인트입니다.
예를 들어 약정 계약금이 1,000만 원인데 실제로 300만 원만 지급했다고 해보겠습니다.
매도인이 계약금 해제를 하려면 실제 받은 300만 원이 아니라 약정 계약금 1,000만 원을 기준으로 배액을 상환해야 합니다.
일부 지급이어도 배액상환 기준은 약정 계약금
계약금으로 계약을 해제하는 방법
계약금을 교부한 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
반대로 계약금을 받은 사람은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
암기법
교부자 = 포기
수령자 = 배액상환
계약금을 받은 사람이 해제하려면 배액을 지급하거나 적어도 배액의 이행을 제공하면서 해제 의사표시를 해야 합니다.
계약금 해제는 언제까지 가능할까?
가장 중요한 시험 포인트입니다.
계약금 포기 또는 배액상환에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다.
대표적인 이행의 착수는 다음과 같습니다.
중도금 지급
목적물 인도
계약 이행을 위한 필요한 전제행위
특히
중도금 지급 = 대표적인 이행의 착수
입니다.
따라서 중도금 지급 후에는 계약금을 포기하거나 배액상환하는 방식으로 자유롭게 계약을 해제할 수 없습니다.
무엇은 이행의 착수가 아닐까?
단순히 상대방에게
“잔금 지급하세요.”
라고 독촉하는 것은 자기 채무의 이행에 착수한 것이 아닙니다.
이행의 착수는 자신의 계약상 채무에 대해 이루어진 행위여야 합니다.
또한 토지거래허가 절차에 협력한 것 역시 이행의 착수와 구별됩니다.
상대방 독촉 = 착수 X
토지거래허가 = 착수 X
계약금 해제와 채무불이행 해제 차이
계약금에 의한 해제는 상대방이 잘못했기 때문에 하는 것이 아닙니다.
당사자가 미리 유보한 해약금에 의한 약정해제권 행사입니다.
따라서 적법한 계약금 해제 자체는 채무불이행 책임을 전제로 하지 않습니다.
반면 상대방에게 채무불이행이 있다면 별도의 법정해제권이 발생할 수 있습니다.
계약금 해제와 채무불이행 해제는 별개
함께 공부하면 좋은 민법
계약금계약 시험 직전 암기
매매는 계약금 없어도 성립
계약금은 원칙적으로 해약금
위약금은 특약 필요
준 사람은 포기, 받은 사람은 배액
계약금 해제는 이행착수 전까지
중도금 지급 = 이행의 착수
상대방 독촉 = 이행착수 X
계약금 해제와 법정해제는 별개
공인중개사 민법 계약금계약 문제는 실제 계약금 교부 여부 → 해약금·위약금 구별 → 해제하려는 사람이 교부자인지 수령자인지 → 이행의 착수가 있었는지 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다.
특히 시험 직전에는 “준 사람 포기, 받은 사람 배액”, “중도금 들어오면 계약금 해제는 끝” 두 문장을 반드시 기억해 두세요.
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